「店舗を貸したいけれど、サブリースにすると手取りが減るのでは？」 「空室リスクを回避しつつ、最大限の収益を上げる方法を知りたい」

店舗物件の活用を検討する際、最も気になるのが「結局、いくら儲かるのか（収支バランス）」という点です。 サブリースは「安定」のイメージが強いですが、仕組みを正しく理解し、契約形態を工夫することで、安定と高収益を両立させることも可能です。

この記事では、店舗サブリースの収益構造を具体的な収支モデルを使って解説し、手取り額を最大化するための実践ポイントをお伝えします。

店舗サブリースとは？収益が生まれる「お金の流れ」

まずは、どこで誰が利益を得ているのか、収益の基本構造を整理しましょう。 店舗サブリースは、オーナー（あなた）が物件を「サブリース会社」に貸し、会社が「実際のテナント」にまた貸しする仕組みです。

それぞれの収益源は以下のようになります。

立場	収益の内容	特徴
オーナー（あなた）	一括借上げ賃料	テナントの有無に関わらず、毎月固定額（または契約に基づく額）が入る
サブリース会社	転貸差益 ＋ 手数料	「テナントからの家賃」と「オーナーへの支払額」の差額が会社の利益

つまり、オーナー側の最大のメリットは「入居状況（空室）に左右されず、毎月決まった金額が入ってくること」にあります。

収益モデルシミュレーション

では、実際にどれくらいの金額が手元に残るのでしょうか？

モデルA：固定賃料型

空室リスクを完全にサブリース会社が負う、最もポピュラーな形式です。

【設定：相場家賃25万円の店舗物件の場合】

• テナントが支払う家賃： 25万円
• サブリース会社の手数料・利益： 7万円（相場の約10〜20%＋空室リスク料）
• オーナーへの支払賃料： 18万円（固定）

• オーナーの手取り： 毎月18万円
• 特徴： テナントが退去して空室になっても、18万円は必ず入金されます。「収益の完全固定化」が強みです。

モデルB：売上歩合・収益分配型

テナントの売上や実際の賃料収入に応じて、オーナーの収入が変動するタイプです。駅前などの好立地物件で採用されることがあります。

【設定：テナント売上が好調で、家賃収入が30万円になった月】

• テナントが支払う家賃（売上連動）： 30万円
• サブリース会社の手数料（20%）： 6万円
• オーナーへの支払賃料： 24万円（変動）

• オーナーの手取り： 24万円（不調時は下がるリスクあり）
• 特徴： 物件のポテンシャルが高ければ、固定型より実入りが多くなりますが、毎月の受取額は変動します。

なぜ選ばれる？収益面での3つのメリット

単純な金額（利回り）だけで見れば、自分で直接貸す方が高くなります。それでもサブリースが選ばれるのは、「見えないコスト」を削減できるからです。

✅ ① 収益が「計算できる」

「来月、急にテナントが出ていったらどうしよう…」という不安がなくなります。銀行融資の返済計画や、事業資金の計画が狂うことがありません。

✅ ② 「空白期間（無収入）」の損失ゼロ

通常、店舗が退去すると次の入居まで半年以上空くこともザラです。その間の損失（機会損失）をカバーできるため、数年単位のトータル収支で見れば、直接貸しよりプラスになることも少なくありません。

✅ ③ 運営コスト（人件費）の削減

• テナント募集広告費
• 契約・更新の手続き
• クレーム対応 これらを自分でやるとコストや時間がかかります。この「手間賃」を委託できる＝実質的なコスト削減となります。

収益を圧迫しがちな要注意ポイント

もちろん、デメリットもあります。ここを理解していないと「思ったより儲からない」となってしまいます。

⚠ ① 手数料構造で「最大利回り」は下がる

サブリース会社のリスクヘッジ料が含まれるため、直接契約に比べると満室時の手取り額は 10〜20％程度 下がるのが一般的です。

⚠ ② 設備の修繕費はオーナー負担

ここが誤解されやすいポイントです。「管理」は会社がやってくれますが、「エアコンや給湯器が壊れた時の修理代」はオーナー持ちであるケースがほとんどです。店舗設備は高額なので、予備費を積んでおく必要があります。

⚠ ③ 将来的な「賃料減額」のリスク

契約書に「家賃保証」とあっても、借地借家法に基づき、経済情勢の変化による賃料減額請求が行われる可能性があります。「30年間、金額が絶対に変わらない」というわけではない点に注意が必要です。

【ここが重要】収益を最大化する「成功のコツ」

サブリースで賢く稼ぐオーナーは、契約の段階で工夫をしています。収益を最大化するためのポイントをまとめました。

1. 立地で「契約方式」を使い分ける

• 駅前・一等地： テナントが付きやすいため、**「実績連動型（分配型）」**を検討し、上振れ利益を狙う。
• 郊外・ロードサイド： テナント付けに時間がかかるため、**「固定賃料型」**を選び、リスクを完全にヘッジする。

2. 「用途制限」を緩めて間口を広げる

「飲食店は汚れるからNG」と制限しすぎると、機会損失になります。 重飲食はNGでも、「カフェや軽飲食ならOK」「美容室やクリニックも歓迎」など、業態の幅を広げることで、より高い賃料を払えるテナントと出会える確率が上がります。

3. 「居抜き」か「スケルトン」かを戦略的に選ぶ

• 設備が新しい場合： 「居抜き（設備付き）」で貸し出し、造作譲渡代金を得る、または賃料を高めに設定する。
• 設備が古い場合： 故障リスクを避けるため、「スケルトン（何もない状態）」にして貸し出し、内装・設備はテナント負担にする（修繕費リスクの低減）。

まとめ：店舗サブリースは「契約の設計」で収益が変わる

店舗サブリースの収益性は、単なる「家賃保証額」だけでなく、契約の中身で決まります。

• 固定賃料か、実績連動かを選ぶ
• 修繕リスクの範囲を確認する
• 物件の強みに合わせた条件設定を行う

これらを意識することで、「手間なし・安定・高収益」に近づくことができます。 無断転貸のようなリスクを冒すのではなく、オーナー承諾に基づいた正規のサブリース契約を整えることこそが、長期的に最も安定した収益を生む近道です。