「店舗サブリースを検討しているけれど、実際にどれくらい儲かるの？」 「自分で貸すのと比べて、利回りはどう変わる？」

店舗活用を考える際、やはり一番気になるのは「利回り（投資対効果）」ですよね。 サブリースは「手数料がかかる分、実入りが減る」と思われがちですが、空室リスクを排除できるため、長い目で見ると「実質利回りが安定する」という特徴があります。

この記事では、店舗サブリースの利回りの正しい計算方法から、立地別の相場目安、そして少しでも手取りを増やすためのポイントまでを、実務レベルで分かりやすく解説します。

店舗サブリースの利回りとは？まずは結論から

まず、一般的な傾向としての結論です。 店舗サブリースの利回り（表面利回り）は、オーナー様が直接テナントに貸す場合と比べて、10〜20％ほど低くなる（または手数料分が引かれる）のが一般的です。

これは、サブリース会社（転貸人）の運営手数料やリスクヘッジ費用が含まれるためです。しかし、その分以下のようなメリットが数字に反映されます。

運営方式	利回りへの影響	特徴
固定賃料（家賃保証）型	安定（低～中）	空室でも家賃が入るため、長期のキャッシュフローが読みやすい。
実績連動（収益分配）型	変動（中～高）	売上が良ければ直貸し以上の利回りを叩き出せるが、立地に左右される。
駐車場併設型	向上	土地全体の収益性が高まり、総合的な利回りがアップする。

つまり、「瞬間的な最大風速（最高利回り）」は下がりますが、「ならしてみた時の平均利回り（実質利回り）」は安定しやすいのが特徴です。

「利回り」の計算方法

不動産サイトなどで見る「利回り」と、実際に手元に残るお金には違いがあります。ご自身の物件で計算してみましょう。

基本の計算式（表面利回り）

利回り（%） ＝ （ 年間の家賃収入 ÷ 投資総額 ） × 100

店舗サブリースの場合の当てはめ方

① 「年間の家賃収入」とは？

• 固定賃料型の場合： サブリース会社から振り込まれる金額 × 12ヶ月
• 実績連動型の場合： （テナントからの家賃 － サブリース手数料） × 12ヶ月

② 「投資総額」には何を含める？ ここが重要です。単に物件価格だけでなく、開業にかかった全ての費用を足してください。

• 土地・建物の購入費（または建築費）
• リフォーム・改装費（店舗用に改装する場合）
• 設備導入費（空調、厨房機器など）
• 外構工事費（駐車場舗装、看板設置など）

※すでに土地建物をお持ちのオーナー様が「改装費だけでどれくらい回収できるか」を知りたい場合は、分母を「改装費のみ」にして計算することもあります（これをROIと言います）。

【立地・業態別】利回りの相場目安

では、実際にどれくらいの利回りがあれば「合格ライン」なのでしょうか？ 土地建物の価格を含めた、一般的な実質利回りの目安（感覚値）は以下の通りです。

立地・条件	おすすめ方式	利回りの目安（年）	解説
駅前・繁華街	収益分配型	5.0% ～ 8.0%	テナント需要が強いため、売上連動型で高い利回りを狙えます。好条件なら10%超えも。
郊外ロードサイド	固定賃料型	4.0% ～ 6.0%	爆発力より「安定」重視。コンビニやチェーン店が入れば、手堅い運用が可能です。
住宅地・地域密着	固定賃料型	3.5% ～ 5.5%	賃料単価は低めですが、長く続くテナント（クリニックや美容室）が入れば安定します。
駐車場併設	固定/分配	6.0% ～ 10.0%	「店舗賃料＋駐車場料金」のダブル収入になるため、土地全体の利回りが大きく向上します。

※上記はあくまで目安です。物件の築年数やエリアによって大きく変動します。

実際の収支シミュレーション（モデルケース）

具体的な数字でイメージしてみましょう。 ※ここでは土地建物はすでに所有しており、「店舗への改装費」に対してどれくらいで回収できるか（投資対効果）を計算してみます。

✅ ケースA：郊外ロードサイド（固定賃料型）

「安定して長く貸したい」パターン

• 初期投資（改装費など）： 500万円
• サブリース賃料（手取り）： 月額 18万円
• 年間収益： 216万円

利回り（回収率） ＝ 216万円 ÷ 500万円 × 100 ＝ 43.2% → 約2年半で改装費を回収し、その後は利益になります。

✅ ケースB：駅前好立地（収益分配型）

「リスクをとって高収益を狙う」パターン

• 初期投資（スケルトン渡し）： 200万円（内装はテナント持ち）
• テナント賃料（総額）： 月額 30万円
• 手数料（20%）： 6万円
• オーナー手取り： 月額 24万円
• 年間収益： 288万円

利回り（回収率） ＝ 288万円 ÷ 200万円 × 100 ＝ 144% → 1年未満で初期費用を回収できる計算です。 ※ただし、テナント退去時のリスクや、次のテナントが決まるまでの空白期間のリスクもオーナーが一部負う契約が多くなります。

店舗サブリースで利回りを高める「5つの条件」

「相場より高い利回りで運用したい！」という場合、以下のポイントを押さえているかが勝負の分かれ目になります。

① 「駐車場」で収益を底上げする

郊外店舗の場合、駐車場の有無は死活問題です。店舗用の駐車場を確保するだけでなく、余ったスペースをコインパーキングや月極駐車場としてサブリースすれば、プラスアルファの収益が生まれ、全体の利回りが跳ね上がります。

② 設備は「長持ち」させて修繕費を削る

利回りを下げる最大の要因は「突発的な修繕費」です。 最初にケチって古いエアコンや給湯器を残すと、後で修理代がかさみ、結果的に利益が減ります。「壊れにくい状態（あるいは新品）」で引き渡す、もしくは「内装設備はテナント持ち（スケルトン）」にする契約が有効です。

③ 立地に合った「契約方式」を選ぶ

• 一等地なら「分配型」： 上振れ期待。
• 郊外なら「固定型」： 空室リスク回避。 この選択を間違えないことが、最大収益への近道です。

④ 「短期利用」も視野に入れる

長期契約だけでなく、イベントスペースやポップアップストアとしての「短期・時間貸し」も許容するサブリース会社を選ぶと、空き時間の収益化が可能になり、稼働率（＝利回り）がアップします。

⑤ トラブルのない運営体制

「近隣クレームで営業時間が短縮された」「行政指導で改修が必要になった」。こうしたトラブルは収益を直撃します。 コンプライアンス（法令順守）に強い管理会社を選び、トラブルゼロで長く入居してもらうことが、結果として高利回りを維持する秘訣です。

まとめ：利回り計算は「投資範囲」を決めてから

店舗サブリースの利回りは、一般的に表面利回りで4%〜8%程度を目指すのが現実的なラインです。

• 初期投資（改装費）をどこまでかけるか？
• 固定賃料で「安心」を取るか、分配型で「利益」を取るか？

この2点のバランスで、最終的な手残りは大きく変わります。 「高い利回り」という言葉だけに飛びつかず、ご自身の物件が「駅前型」なのか「郊外型」なのかを見極め、最適なプランを選ぶことが成功への第一歩です。