土地活用を検討する際、建物を建てるだけが正解ではありません。 今、ロードサイドや郊外エリアで改めて注目されているのが、 「店舗（テナント）に駐車場を併設する」という活用モデルです。

「ただの駐車場付き店舗でしょ？」と思われがちですが、実はこれ、「入居率の向上」「収益の二重取り」「リスク分散」を同時に叶える、非常に理にかなった手法なのです。

この記事では、なぜ「店舗＋駐車場」の併設型が儲かるのか、その収益の仕組みと、失敗しないためのポイントを徹底解説します。

なぜ人気？「店舗＋駐車場併設」が選ばれる3つの理由

店舗単体で貸すよりも、駐車場をセットにすることで、土地のポテンシャルは大きく跳ね上がります。理由は以下の3点です。

理由1：強力な「集客装置」となり、テナントが決まりやすい

特に郊外や幹線道路沿い（ロードサイド）では、「駐車場があること」が入居の絶対条件となるケースがほとんどです。 「入りやすく、停めやすい」物件は、飲食店やクリニック、美容室などの事業者から圧倒的に人気があり、空室リスクを大幅に下げることができます。

理由2：駐車場が「第2の収益源」になる

併設駐車場をコインパーキング（時間貸し）として運営する場合、店舗の営業時間外や休日、あるいは店舗を利用しない一般車の利用料も収益になります。 店舗が閉まっている夜間でもチャリンチャリンと売上を生む、**「24時間稼働の収益モデル」**が作れます。

理由3：収益とリスクの分散（ハイブリッド収入）

• 店舗部分： 毎月定額の家賃収入（安定）
• 駐車場部分： 利用回数に応じた売上収入（爆発力） この2つを組み合わせることで、万が一店舗が退去しても駐車場の売上は残るため、「収入ゼロ」のリスクを回避できます。

実際いくら稼げる？3つの収益モデル（目安）

「実際にどれくらいの収益になるのか」を、代表的な3つのパターンで見てみましょう。

【モデルA】店舗＋専用駐車場（一括賃貸型）

テナントが駐車場も含めて一括で借り上げる、最もスタンダードな形です。

項目	収益の目安（月）	特徴
店舗＋駐車場賃料	20万〜50万円	管理の手間が最も少ない。 駐車場代も「家賃」として固定されるため安定する。

→ 管理重視のオーナー様向け。 テナント側が駐車場を無料で客に開放するケースが多いです。

【モデルB】店舗＋コインパーキング（相乗効果型）

店舗利用客には「60分無料券」などを渡しつつ、一般客からは料金を取る方式です。

項目	収益の目安（月）	特徴
店舗テナント料	15万〜35万円	建物部分の固定家賃。
コインパーキング売上	5万〜20万円	一般利用や時間外利用でのプラス収益。 （※運営会社への委託費を除く）
合計収益	20万〜55万円	立地が良ければ青天井に稼げる最強モデル。

→ 駅近くや住宅街に隣接する土地向け。 店舗の集客力が駐車場の売上を押し上げます。

【モデルC】大型ロードサイド店舗（事業用定期借地など）

コンビニやドラッグストアなどの大手チェーンが入居するケースです。

項目	収益の目安（月）	特徴
事業用借地料	30万〜80万円	建物建設費をテナントが負担するケースもあり、 オーナーの初期投資が抑えられる。

→ 広い土地（200坪〜）向け。 駐車場は「無料」でお客さんを集めるための装置として機能します。

この活用法が向いている土地・向かない土地

すべての土地で成功するわけではありません。以下の特徴に当てはまるなら、併設モデルは大チャンスです。

✔ 向いている土地

• ロードサイド（幹線道路沿い）： 視認性が高く、車での来店がメインのエリア。
• 駅から少し離れた住宅街： 「近隣にコインパーキングが少ない」場所は、駐車場の稼働率が高くなります。
• 形がいびつな土地（L字型など）： 建物が建てにくいスペースを駐車場にすることで、土地全体を無駄なく活用できます。

✔ 活用が難しい土地

• 前面道路が狭い： 車の出し入れがしにくいと、敬遠されます。
• 極端に狭い土地： 店舗面積を圧迫してまで駐車場を作ると、商売が成り立たなくなります。

「店舗＋駐車場」ならではの4つのメリット

1. 入居の決定スピードが早い 「駐車場付き物件」を探しているテナントは常に多いため、募集から成約までの期間が短縮されます。
2. 初期コストを抑えられる 建物を敷地いっぱいに建てるより、アスファルト舗装の駐車場にする方が建築費は安く済みます。「建築費（投資）」を下げて「家賃（リターン）」を維持できるため、利回りが良くなります。
3. 将来の「転用」が簡単（出口戦略） もし将来、別の活用をしたくなっても、駐車場部分は解体が不要（または容易）です。キッチンカーのスペースにしたり、コンテナ倉庫を置いたりと、柔軟に変化させられます。
4. 相乗効果で賃料アップ交渉がしやすい 「駐車場があるから集客が見込めますよね？」という根拠をもとに、強気の賃料設定が可能になります。

ここだけは注意！失敗を防ぐポイント

良いことづくめに思えますが、運用方法を間違えるとトラブルになります。特に「契約関係」には注意が必要です。

⚠ ① 駐車場台数のバランス

「多ければいい」わけではありません。

• 飲食・美容室： 席数や回転率に見合った台数が必要。
• 物販： 滞在時間が短いため、台数よりも「停めやすさ」が重要。 テナントの業態に合わせて、最適な台数を設計しましょう。

⚠ ② 「無断転貸（また貸し）」のリスク

ここが最も重要です。 よくあるトラブルが、「テナントが勝手に駐車場を月極で近隣に貸してしまう」、あるいは**「勝手にコインパーキング業者を入れてしまう」ケースです。 たとえ敷地内であっても、又貸しをする場合は必ずオーナー（あなた）の承諾が必要**です。 契約書には「駐車場の転貸・用途変更には事前の書面承諾を要する」と明記しておきましょう。

まとめ：バランス最強の土地活用モデル

「店舗＋駐車場併設」は、車社会のニーズに合致し、**「高収益・安定性・将来性」**のバランスが非常に良い土地活用法です。

• 店舗の集客力で家賃を安定させる
• 駐車場の稼働でプラスアルファの収益を得る
• 建築コストを抑えて利回りを高める

「うちの土地、形が悪くて建物が大きく建てられない…」 そんな場合こそ、余ったスペースを駐車場に変えることで、土地の価値が逆転する可能性があります。 まずは、「そのエリアで駐車場需要がどれくらいあるか」を調査することから始めてみてはいかがでしょうか。