「空き店舗が長く続いて困っている」 「貸したいけれど、管理やクレーム対応が面倒」

店舗物件のオーナー様にとって、空室リスクや管理の手間は大きな悩みです。そこで今、有効な解決策として選ばれているのが**「店舗サブリース」**です。

しかし、「サブリース＝アパート経営」のイメージが強く、店舗の場合はどうなるのか、仕組みや収益性がよく分からないという方も多いのではないでしょうか。

この記事では、店舗サブリースの仕組みから、2つの収益モデル、そして導入前に知っておくべきリスクまでを、初心者の方にも分かりやすく徹底解説します。

店舗サブリースとは？基本の仕組み

まずは言葉の定義と構造を整理しましょう。

仕組みの図解

店舗サブリースとは、オーナー様（貸主）が物件をサブリース会社（転貸人）に一括で貸し出し、その会社が実際の入居者（テナント）に**転貸（また貸し）**する運用形態のことです。

契約は以下の3層構造になります。

① オーナー ⇔ サブリース会社 **「マスターリース契約（特定賃貸借契約）」**を結びます。

② サブリース会社 ⇔ 入居テナント **「サブリース契約（転貸借契約）」**を結びます。

③ オーナー ⇔ 入居テナント 直接の契約関係はありません。

ポイント

通常の「管理委託」と違い、サブリース会社が「借主」になる点が最大の特徴です。 そのため、空室が出てもオーナー様への賃料支払いが続く（※契約形態による）など、オーナー様のリスクをサブリース会社が肩代わりする形になります。

店舗サブリースが選ばれる3つのメリット

なぜ、直接貸しではなくサブリースを選ぶオーナー様が増えているのでしょうか。主なメリットは3つあります。

メリット1：空き店舗リスクを軽減できる

これが最大の強みです。 通常の賃貸では、テナントが退去すれば家賃収入はゼロになります。しかし、サブリース（特に家賃保証型）であれば、テナントが入っていない期間（空室期間）であっても、契約に基づいた賃料が支払われます。 「次のテナントが決まるまでの不安」から解放されるのは、経営上非常に大きなメリットです。

メリット2：収益計画が立てやすい

毎月の入金額が一定（または予測可能）になるため、ローンの返済計画や、事業のキャッシュフローが安定します。 特に、景気に左右されやすい「路面店」や「商業ビル」ほど、この安定性は強力な武器になります。

メリット3：面倒な管理・トラブル対応を「丸投げ」できる

店舗経営には専門的なトラブルがつきものです。

• 深夜の設備トラブル（水漏れ・停電）
• 近隣からの騒音・臭気クレーム
• テナントの家賃滞納督促
• 退去時の原状回復工事の調整

サブリース契約では、これらの**「貸主としての業務」をすべてサブリース会社が行います。** オーナー様は「毎月の入金確認」と「報告書のチェック」だけで済むため、本業が忙しい方や、遠方にお住まいの方に最適です。

店舗サブリースの収益モデル（2つの方式）

「サブリース＝家賃固定」と思われがちですが、実は大きく分けて2つの収益パターンがあります。

方式①：固定賃料（家賃保証）型

最も一般的な、「毎月決まった額」を受け取る方式です。

• オーナー収入 ＝ 固定賃料 × 12ヶ月
• 仕組み： 実際の相場家賃の80〜90％程度がオーナー様に支払われ、残りの差額がサブリース会社の運営費・利益となります。
• メリット： テナントの退去や滞納に関係なく、収入が保証されます。

方式②：収益分配（レベニューシェア）型

実際のテナント収入に応じて、山分けする方式です。

• オーナー収入 ＝ テナントからの受取家賃 ×（100% － 手数料率）
• 仕組み： 例えば「テナント家賃の10〜20％」をサブリース会社の手数料とし、残りをオーナー様が受け取ります。
• メリット： 駅前などの好立地で、高い家賃でテナントが決まれば、固定型よりも高い収益を得られる可能性があります。（※ただし、空室時は収入が減るリスクも伴います）

収益性・利回りの目安（相場感）

物件の条件によって異なりますが、一般的な利回りのイメージは以下の通りです。

運営方式	想定利回り（目安）	特徴
固定賃料型	2.0% 〜 6.0%	【安定重視】 手取りは減りますが、長期的に計算が立ちます。
収益分配型	5.0% 〜 12.0%	【実績重視】 人気エリアなら直貸しに近い高利回りが狙えます。
駐車場併設型	6.0% 〜 15.0%	【相乗効果】 店舗賃料＋駐車場収益で、土地全体の収益性が高まります。

※利回りは「年間収益 ÷ (物件価格+改装費)」で計算される表面利回りのイメージです。

契約前に知っておくべき「3つの注意点」

メリットだけでなく、リスクも正しく理解しておきましょう。

⚠ ① 手取り額は「直貸し」より下がる

サブリース会社のリスクヘッジ料や運営手数料が含まれるため、満室時の最大利益だけで比べると、自分で貸すよりも収益は下がります。「安心料・管理料」として割り切れるかが判断のポイントです。

⚠ ② 将来的な「賃料減額」の可能性

「30年間家賃が変わらない」という契約は稀です。 借地借家法により、経済情勢の変化や近隣相場の下落があった場合、サブリース会社から家賃の減額交渉が行われる可能性があります。契約書で「賃料見直しの時期」を確認しましょう。

⚠ ③ 免責期間（フリーレント）の設定

契約当初の数ヶ月間（テナント募集期間や内装工事期間）は、**オーナー様への賃料支払いが免除される期間（免責期間）**が設定されることが一般的です。いつから家賃が発生するのか、条件をよく確認しましょう。

店舗サブリースはこんなオーナーに向いている

ご自身が以下の項目に当てはまるなら、サブリース導入のメリットは非常に大きいと言えます。

オーナー向けチェックリスト

• 本業が忙しく、店舗の管理・クレーム対応をする時間がない
• 「来月テナントが抜けたらどうしよう」という不安をなくしたい
• 毎月決まった金額が入ってくる「安定性」を重視したい
• 店舗運営や法律の専門知識に自信がない
• 遠方に住んでいて、頻繁に物件を見に行けない

まとめ：サブリースは「安定収益」と「時間」を生む仕組み

店舗サブリースとは、単なる又貸しではなく、**「プロに運用を任せて、リスクと手間を最小化する経営手法」**です。

• 固定賃料型で、鉄壁の守りを固めるか。
• 収益分配型で、パートナーとして利益を追求するか。

ご自身の物件の立地や目的に合わせて、最適なプランを選べるのも魅力の一つです。 「空き店舗をなんとかしたい」「管理を楽にしたい」とお考えの方は、まずは信頼できるサブリース会社にシミュレーションを依頼してみてはいかがでしょうか。