「店舗転貸（てんたい）」という言葉を聞いたことがありますか？

店舗物件を借りる・貸すときには必ず知っておきたい重要な概念です。 空き店舗の有効活用や、シェアレストランなどのビジネス柔軟化として注目されている一方、無断転貸は「即・契約解除」の原因にもなる非常にセンシティブな行為です。

この記事では、店舗転貸の基礎から、最近増えている「間借り」のリスク、そして合法に行うためのポイントまで、初心者でも分かるように丁寧に解説します。

店舗転貸とは？基本の定義

店舗転貸とは、 「店舗を借りている人（賃借人）が、その店舗を第三者（転借人）にさらに貸すこと」 を意味します。一般的には「また貸し」や「サブリース」とも呼ばれます。

しかし、店舗の転貸は自由に行ってよいわけではありません。

民法612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

1. 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2. 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

つまり、法律で明確に「オーナー（貸主）の承諾なしに勝手に貸してはダメ」と規定されているのです。

なぜ店舗転貸が問題になるの？

店舗物件は「用途」「営業内容」「設備」「支払い能力」などを考慮し、貸主が慎重に審査して入居者を決めています。 そのため、貸主からすると「どこの誰がどんな用途で使うのか」は重大な関心事です。

無断で第三者に貸されると、以下のようなリスクが生じます。

・用途違反: 飲食店不可の物件で飲食を始められる、など。
・質の低下: 又貸しされた人が、近隣トラブルを起こす。
・責任の所在不明: 家賃滞納や設備破損が起きた際、誰に請求すべきか揉める。

これらは法的に「信頼関係の破壊」とみなされ、正当な契約解除事由（＝追い出される理由）となります

よくある転貸のシーンと「間借り」の注意点

店舗物件では、以下のようなパターンで転貸が検討されます。

① 借主が別の事業者に貸して収益化

自分が営業せず、他社に貸して家賃差益（サブリース益）を得るケースです。

② グループ会社・関係会社への貸し出し

「社長が同じだから大丈夫だろう」と思いがちですが、法人格（会社）が別であれば、原則として転貸になります。契約書に「関連会社は除く」等の特約がない限り、オーナーの承諾が必要です。

③ 【要注意】飲食店の“間借り営業”（シェア店舗）

最近増えている「昼はカレー屋、夜はバー」といった形態です。 ここで重要なのが「転貸借契約」か「業務委託契約」かという違いです。

・転貸借（サブリース）： スペースを区切って占有権（鍵を渡して自由に使わせる等）を与えること。→ オーナーの承諾必須
・業務委託/スペース利用契約： 占有権は渡さず、場所を一時的に貸すだけ（オーナーが管理下に置く）。→ グレーゾーン

⚠ 注意 「間借り」だから大丈夫、と安易に考えると危険です。実態として相手が自由にその場所を使える状態（排他的占有）であれば、名目が何であれ「無断転貸」とみなされるリスクが高いです。

店舗転貸のメリット・デメリット

転貸を“合法”にするための3つのステップ

転貸自体は違法ではありません。「無断」であることが問題なのです。 合法的に進めるには、以下の手順が必須です。

ステップ① オーナー（賃貸人）の「書面」承諾

契約書を確認し、オーナーや管理会社に相談します。 口頭での「いいよ」は後で「言った・言わない」のトラブルになるため、必ず「転貸承諾書」を交わしましょう。 ※この際、オーナーに対して「承諾料（名義変更料）」（家賃の1ヶ月分程度など）の支払いを求められることが一般的です。

ステップ② 転貸借契約書の締結

元の借主と、新しい借主（転借人）の間で契約を結びます。特に重要なのは以下です。

• 契約期間: 元の賃貸借契約（マスターリース）の期間を超えてはいけません。
• 解除条件: 「マスターリースが終了したら、転貸借も終了する」という特約が必須です。

ステップ③ 用途・許認可の確認

飲食店の場合、営業許可は「人（法人）」に紐付きます。 転借人が新たに保健所の営業許可を取得する必要があります（名義貸しは違法です）。消防署への届出も再確認が必要です。

無断転貸が発覚した場合の末路

バレないと思って無断転貸を行った場合、代償は大きいです。

1.即時契約解除・立ち退き: 信頼関係の破壊を理由に、催告なしで解除される可能性があります。
2.損害賠償請求: 違約金に加え、原状回復費用などを請求される可能性があります。
3.信用失墜: 不動産業界や保証会社のブラックリストに載るリスクがあります。
4.転借人からの訴訟: 追い出された転借人から、借主（あなた）に対して損害賠償を請求される泥沼になります。

店舗転貸を検討するときのチェックリスト

トラブルを防ぐため、実行前に以下の項目を必ず確認しましょう。

・ 契約書の確認: 「転貸禁止」条項があるか？特約はあるか？
・ オーナーの意向: 転貸を許容するオーナーか？（承諾料は必要か？）
・ 転借人の信用: 支払い能力や、店舗運営のマナーに問題はないか？
・ 適正な契約形態: 「転貸借」なのか「業務委託」なのか、実態に即しているか？
・ 許認可: 転借人は自身で営業許可等の届出を行えるか？
・ 原状回復: 退去時、誰がどこまで内装を戻すのか？

店舗転貸は“承諾と契約”がすべて

店舗転貸は、上手に活用すれば「空き家対策」や「リスク分散」になる有効な手段です。 しかし、「オーナーへの仁義（承諾）」と「正しい契約手続き」を欠くと、ビジネスそのものを失う結果になります。

「少しの間だけだから」「知り合いだから」と甘く見ず、必ず管理会社や弁護士などの専門家、そしてオーナーに相談の上、透明性を持って進めることが成功の鍵です。